Projekt MRiT: zakaz waloryzacji ceny po umowie i czterokrotny zwrot opłaty rezerwacyjnej
Opublikowany w poniedziałek projekt nowelizacji zakłada wprowadzenie zakazu waloryzowania ceny lokalu na niekorzyść nabywcy po zawarciu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej. Jednocześnie w sytuacji niewywiązania się dewelopera z przyjętych zobowiązań, zwrot opłaty rezerwacyjnej ma wynosić czterokrotność jej wartości.
Regulacje te zawarto w przygotowanym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii projekcie „ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym i ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw”. Projekt przewiduje zakaz waloryzacji ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej, co ma zapewnić kupującemu gwarancję stałości ceny, a ryzyko zmian kosztów realizacji inwestycji przenieść na dewelopera.
Projekt obejmuje również zmianę dotyczącą opłaty rezerwacyjnej: jej zwrot w przypadku niewywiązania się przez dewelopera z zobowiązań ma wzrosnąć z podwójnej do poczwórnej wysokości. W ocenie MRiT takie rozwiązanie ma ograniczyć przypadki jednostronnego zrywania umów przez deweloperów w okresach wzrostu cen rynkowych i wzmocnić stabilność obrotu.
Proponowane modyfikacje zakładają ponadto poszerzenie funkcjonalności Portalu DOM (Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami), prowadzonego przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG). Prezentowane w portalu informacje mają zostać uzupełnione o dane pochodzące ze źródeł administracyjnych, w tym m.in. z UOKiK, urzędów nadzoru budowlanego oraz Krajowego Rejestru Sądowego. Jak wskazano w ocenie skutków regulacji (OSR), „umożliwi to obywatelom bieżące porównanie działalności deweloperów oraz ocenę ich wiarygodności”.
Użytkownicy Portalu DOM mają uzyskać dostęp m.in. do danych identyfikacyjnych dewelopera oraz informacji o realizowanych przedsięwzięciach i zadaniach inwestycyjnych, w tym także o ewentualnych opóźnieniach. Sprawdzić będzie można również, czy deweloper odprowadza składki do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, czy nałożono na niego kary przez właściwe organy (UOKiK, urzędy nadzoru budowlanego), a także czy wobec dewelopera toczą się postępowania sądowe dotyczące restrukturyzacji lub ogłoszenia upadłości.
W OSR zaznaczono także: „Uzyskane informacje umożliwią również organom publicznym utworzenie bieżącej analizy funkcjonowania rynku deweloperskiego, w tym sporządzenie statystyki liczby zakończonych przedsięwzięć inwestycyjnych, czy średnich opóźnień w ich ukończeniu. Rozszerzona funkcjonalność Portalu DOM ma docelowo wspomagać obywateli zainteresowanych zakupem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z rynku pierwotnego poprzez umożliwienie im otrzymania w prosty i przejrzysty sposób zbioru niezbędnych informacji o potencjalnym kontrahencie” – podkreślono w OSR.
Projekt przewiduje ponadto zmianę wzoru prospektu informacyjnego, który stanowi integralny element umowy deweloperskiej, umowy niedeweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej. Rozszerzeniu ma ulec część dotycząca historii oraz doświadczenia dewelopera, w tym o informacje odnoszące się do postępowań karnych i cywilnych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Prospekt ma zostać uzupełniony także o jednolity, tabelaryczny wzór dotyczący standardu wykończenia nieruchomości, obejmujący szczegółowe parametry techniczne. MRiT wskazało, że „oczekiwanym efektem jest zapewnienie przejrzystości dokumentacji technicznej i prawnej oraz stworzenie podstaw do skuteczniejszego dochodzenia roszczeń reklamacyjnych”.
W projekcie znalazły się również propozycje modyfikacji procedury odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Konsument ma otrzymać możliwość przekazania protokołu odbioru wraz z listą wad drogą elektroniczną lub pocztową, co ma pozwolić na uwzględnianie raportów sporządzanych przez specjalistów technicznych. Z kolei deweloper albo jego pełnomocnik ma zostać zobowiązany do udziału w czynności odbioru. W konsekwencji zgłoszone wady mają mieć charakter wiążący i podlegać ustawowym terminom.
Dodatkowo deweloperzy mają zostać zobligowani do publikowania na własnych stronach internetowych rzutów mieszkań wraz z powierzchniami pomieszczeń, informacji o pomieszczeniach przynależnych oraz do jednoznacznego oznaczania wizualizacji jako materiałów poglądowych. Resort rozwoju i technologii wskazał, że „celem tej zmiany jest ograniczenie stosowania nieuczciwych praktyk marketingowych oraz zapewnienie konsumentom dostępu do podstawowych informacji na wstępnym etapie zapoznawania się z ofertą”.
Podsumowując, projekt nowelizacji MRiT koncentruje się na wzmocnieniu ochrony nabywców poprzez stabilizację ceny po podpisaniu umowy, wyższy zwrot opłaty rezerwacyjnej oraz poszerzenie dostępu do danych o deweloperach w Portalu DOM. Zmiany obejmują także prospekt informacyjny, procedurę odbioru oraz obowiązki informacyjne deweloperów w internecie.