Budowa domu a kredyt hipoteczny: banki patrzą nie tylko na koszt, ale i na „zdatność do użytkowania”
Uzyskanie kredytu hipotecznego na budowę domu może wydawać się prostsze, jeśli inwestor maksymalnie zredukuje koszty przedsięwzięcia. Tak właśnie rozumuje część kredytobiorców, jednak w praktyce łatwo w ten sposób doprowadzić do finansowej „mielizny”. Na potencjalne pułapki zwraca uwagę ekspert Expander Advisors. / Gemini
„Ciasny, ale własny” – takie podejście przyjmują niektórzy inwestorzy, którzy decydują się na samodzielną budowę domu. Zdarza się jednak, że zgromadzone środki nie wystarczają i konieczne staje się wsparcie kredytem hipotecznym. W takich sytuacjach może kusić ostra optymalizacja kosztów: rezygnacja z części wykończenia, ograniczenie metrażu lub „odchudzenie” planu budowy, zwłaszcza gdy problemem jest np. ograniczona zdolność kredytowa. Wtedy jednak kluczowe znaczenie zaczyna mieć kosztorys – i nie jest to dokument, który można dowolnie okroić wedle uznania kredytobiorcy. Banki mają swoje minimalne wymagania.
– Rosnące koszty budowy sprawiają, że część inwestorów planujących budowę domu stara się ograniczać zakres inwestycji lub optymalizować kosztorysy przedstawiane bankowi. Większość banków ma jednak określone minimalne koszty budowy i podaje minimalną cenę za metr kwadratowy. Z perspektywy instytucji finansowych kluczowe znaczenie ma jednak nie tyle sam koszt budowy, ile możliwość osiągnięcia stanu pozwalającego na bezpieczne użytkowanie nieruchomości i zachowanie jej wartości jako zabezpieczenia kredytu – podkreśla Adam Mision, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander we Wrocławiu.
Ekspert wskazuje, że w realiach bankowych za zakończenie budowy najczęściej uznaje się moment, w którym obiekt został zrealizowany zgodnie z projektem oraz przepisami prawa budowlanego, a inwestor może skutecznie zgłosić zakończenie budowy lub – jeśli to konieczne – uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Banki zazwyczaj oczekują też, aby nieruchomość osiągnęła standard pozwalający na zamieszkanie, czyli m.in. miała wykonane podstawowe instalacje, wykończone kluczowe pomieszczenia oraz zapewniony dostęp do mediów. Jak zaznacza Adam Mision, szczegółowe wymogi mogą się różnić w zależności od instytucji.
Wątek metrażu również nie jest jednoznaczny. – Jeżeli chodzi o powierzchnię domu, większość banków nie wskazuje formalnego minimalnego metrażu w ofercie kredytowej. W praktyce znaczenie ma jednak zdolność nieruchomości do pełnienia funkcji mieszkalnej oraz jej wartość rynkowa. Bardzo małe domy, w tym część projektów typu tiny house, mogą być oceniane indywidualnie ze względu na ograniczoną płynność na rynku wtórnym i trudności z określeniem wartości zabezpieczenia. Dla banku istotne jest bowiem nie tylko finansowanie inwestycji, ale także możliwość skutecznej sprzedaży nieruchomości w przypadku problemów ze spłatą kredytu – podkreśla Adam Mision.
W ocenie eksperta strategia „jak najtaniej” może mieć też negatywne konsekwencje na późniejszym etapie. Zaniżanie kosztów budowy w kosztorysie bywa postrzegane przez kredytobiorców jako korzystne, bo pozwala wykazać niższe potrzeby finansowe lub zmniejszyć wymagany wkład własny. Takie podejście niesie jednak istotne ryzyko: jeśli realne koszty okażą się wyższe od założeń, inwestor może mieć problem z ukończeniem budowy w terminie wymaganym przez bank. – Jeżeli rzeczywiste koszty okażą się wyższe od zakładanych, inwestor może napotkać trudności z ukończeniem budowy w terminie określonym przez bank. W konsekwencji konieczne może być angażowanie dodatkowych środków własnych lub poszukiwanie dodatkowego finansowania na mniej korzystnych warunkach – ostrzega ekspert Expander Advisors.
W praktyce może to oznaczać konieczność sięgnięcia po droższe źródła pieniędzy, aby dom faktycznie doprowadzić do końca – np. kredyt gotówkowy (niezabezpieczony) albo pożyczkę hipoteczną, jeśli kredytobiorca ma nieruchomość, którą da się wykorzystać jako zabezpieczenie. W takiej konfiguracji łączny koszt finansowania może okazać się wyższy niż w scenariuszu, w którym kredyt budowlany został zaplanowany z bezpiecznym marginesem.
Adam Mision zwraca uwagę, że z perspektywy kredytobiorcy bezpieczniejsze jest opracowanie realistycznego kosztorysu, który uwzględnia rezerwę na wzrost cen materiałów i robocizny. Ma to ograniczać ryzyko niedoszacowania przedsięwzięcia i trudności z jego finalizacją. Obecnie banki – jak wskazuje ekspert – w szczególny sposób analizują wiarygodność kosztorysów oraz to, czy harmonogram prac jest spójny z wypłatą kolejnych transz kredytu. W warunkach utrzymującej się niepewności kosztowej kluczowe pozostaje zachowanie odpowiedniego marginesu bezpieczeństwa finansowego, a nie wyłącznie redukowanie kosztów na etapie planowania inwestycji.
Publikacja zawiera linki afiliacyjne. Źródło: Przeczytaj w Pulsie Biznesu ISM najwyżej od czterech lat. Co to oznacza dla Wall Street? Podsumowując, banki oceniają nie tylko poziom kosztów budowy, ale przede wszystkim możliwość doprowadzenia inwestycji do standardu pozwalającego na bezpieczne użytkowanie oraz utrzymanie wartości zabezpieczenia. Zbyt mocne „odchudzenie” kosztorysu może utrudnić terminowe ukończenie budowy i wymusić droższe formy finansowania.