Rynek hipotek w I półroczu 2026: od korzystnych trendów do gwałtownego zwrotu
Pierwsze dwa kwartały 2026 r. wyglądały jak dwa różne światy. W pierwszym wszystkie tendencje działały na korzyść kredytobiorców, natomiast w drugim trendy się załamały, a do klientów zaczęły napływać kolejne niekorzystne informacje. Jednocześnie sprzedaż – napędzana refinansowaniem – biła rekordy, jakby negatywne sygnały nie miały znaczenia. fot. Roman Samborskyi / / Shutterstock
Można dostrzegać długoterminowe kierunki zmian i budować prognozy wybiegające daleko w przyszłość, po czym jedno wydarzenie z zupełnie innej sfery uruchamia efekt domina i sytuacja z jasnej staje się wyraźnie bardziej mroczna. Tak – w skrócie – da się opisać oczekiwania wobec rynku hipotek w kończącym się półroczu. Tym razem impulsem, który uruchomił odwrót, okazał się konflikt w Iranie.
Opisując kolejne przesunięcia na rynku hipotek, opieramy się na danych z comiesięcznych rankingów Bankier.pl. Od kilkunastu miesięcy banki przygotowują symulacje dla identycznego profilu kredytobiorców: to para z dzieckiem mieszkająca w Warszawie, biorąca kredyt na 25 lat z 20-procentowym wkładem własnym i korzystająca z oferowanego przez bank pakietu sprzedaży krzyżowej. Wcześniej śledziliśmy bardzo podobny typ klienta, co pozwala spojrzeć na ostatnie trendy cenowe w szerszym ujęciu.
Cenowy szok, cenowa schizofrenia „Kredyty hipoteczne tanieją” – to zdanie trafnie oddawało długofalowy trend, który jeszcze przyspieszył na przełomie 2025 i 2026 r. Zakończył się jednak mocnym akcentem już w marcu. W ciągu kilku tygodni stawki oprocentowania okresowo stałego podskoczyły o kilkadziesiąt punktów bazowych. Bankier.pl
W pierwszym tygodniu marca średnia stałoprocentowa stawka wynosiła 5,78 proc., a już w kwietniu sięgnęła 6,27 proc. Tak dynamicznych wzrostów nie obserwowaliśmy nigdy – nawet w okresach silnych podwyżek stóp procentowych. Taka „górka” na wykresie jest więc anomalią, którą warto odnotować.
W tym samym czasie średnie oprocentowanie kredytów opartych na zmiennej stopie zachowywało się zdecydowanie… mniej zmiennie. Wskaźniki WIBOR co prawda poszły w górę, jednak skala zmian nie była aż tak duża. Efekt był taki, że różnica między początkowymi stawkami oprocentowania zmiennego i stałego jeszcze się zwiększyła. Innymi słowy, premia, którą trzeba zapłacić za pewność niezmiennej raty, wyraźnie wzrosła.
Marże też zakończyły epokę obniżek Podsumowując pierwszy kwartał, zwracaliśmy uwagę, że „skłonność kredytodawców do cięć się skończyła w obliczu niepewności w otoczeniu”. Dane z okresu kwiecień–czerwiec potwierdzają, że taki zwrot rzeczywiście nastąpił – i to w dość nieoczekiwanym układzie. Bankier.pl
Średnia z propozycji kredytodawców dla obserwowanego przez nas profilu klienta wzrosła z 1,76 pp. do 1,84 pp. w przypadku oprocentowania zmiennego, a jednocześnie spadła (!) z 1,82 pp. do 1,81 pp. dla oprocentowania okresowo stałego (po okresie „zamrożenia” stawki). W praktyce oznaczało to „mijankę”: po długim czasie niższych marż w wariancie ze zmienną stopą, teraz to zwolennicy okresowo stałego oprocentowania mogą liczyć średnio na niższą marżę. Bankier.pl
Warto dodać w tym miejscu istotną „gwiazdkę”: różnica jest niewielka, natomiast na odwrócenie wcześniejszych trendów znacząco wpłynęła nowa polityka cenowa jednego z liczących się na rynku banków. To może oznaczać efekt przejściowy, który wkrótce zostanie wygaszony poprzez niewielkie korekty cenników.
Zdolność kredytowa skończyła wysokie loty Kolejną tendencją, która załamała się w drugim kwartale, był wzrost zdolności kredytowej. W grudniu 2025 r. rodzina z naszego profilu mogła liczyć średnio na 1,15 mln zł finansowania, a w marcu – na 1,176 mln zł. W maju wskaźnik spadł do lokalnego dołka na poziomie 1,11 mln zł. Trudno uznać to za zaskoczenie, biorąc pod uwagę zmiany w cennikach banków. Bankier.pl
Od początku serii podwyżek stóp procentowych obserwowaliśmy zjawisko, w którym banki oferowały klientom wybierającym stałą stopę nieco wyższe dostępne kwoty kredytu. Było to widoczne w rankingach, choć nie w każdym miesiącu i nie w każdej instytucji (czasem na różnicę wpływał np. odmienny wariant produktu). W tym roku trend ten się odwrócił. W lutym 2026 r. po raz pierwszy w naszej historii obserwacji osoby wybierające oprocentowanie zmienne miały średnio wyższą zdolność kredytową niż zwolennicy stałego oprocentowania. W kolejnych miesiącach luka ta wyraźnie się powiększała, głównie przez „rozjechanie się” stawek oprocentowania w dwóch wariantach kredytów.
„Liberalizacja zdolności” postępowała Dla każdego banku i w każdym miesiącu oszacowaliśmy wskaźnik DSTI na podstawie prezentowanych symulacji. Rozumiemy go jako relację pomiędzy wysokością raty dla maksymalnej dostępnej kwoty kredytu a miesięcznym dochodem gospodarstwa domowego (15 tys. zł). To miara, którą można traktować jako sygnał bardziej lub mniej liberalnego podejścia kredytodawców do oceny zdolności – pozwala sprawdzić, czy (po uśrednieniu) banki akceptowały większe czy mniejsze obciążenie ratami u potencjalnych klientów. Bankier.pl
Średnia wartość wskaźników DSTI rosła w drugim kwartale i osiągnęła najwyższy poziom od początku 2024 r. W czerwcowych symulacjach ba