Zdolność kredytowa Polaków maleje przy droższych hipotekach, a metraż „na kredyt” znów się kurczy
Rosnące w ostatnim czasie koszty kredytów hipotecznych sprawiły, że zdolność kredytowa Polaków zaczęła spadać. W połączeniu z nadal rosnącymi – choć wciąż powoli – cenami nieruchomości oznacza to, że przy zaciąganiu maksymalnego dostępnego finansowania można dziś pozwolić sobie na mniejszy lokal niż na początku roku. Jednocześnie sytuacja pozostaje wyraźnie lepsza niż przed dwoma laty.
Z comiesięcznych analiz Michała Kisiela, analityka Bankier.pl, wynika, że przeciętna zdolność kredytowa we wrześniu 2026 r. wyniosła 1,161 mln zł. To nadal więcej niż rok wcześniej (+4,1 proc., nominalnie +45,2 tys. zł), jednak już w sierpniu podwyższone stawki w cennikach stałoprocentowych hipotek przełożyły się na cięcia szacunków zdolności kredytowej w większości banków względem lipca.
Wrzesień przyniósł spadek przeciętnej zdolności kredytowej oferowanej przez banki w Polsce. Jeszcze w sierpniu można było liczyć średnio na kredyt wyższy o 8,5 tys. zł. Rozpiętość między instytucjami pozostawała przy tym znacząca i sięgała 350 tys. zł: lider zestawienia wskazywał zdolność na poziomie 1,35 mln zł, podczas gdy ostatni bank – charakteryzujący się najniższą relacją raty do miesięcznego dochodu, a więc faktycznie najniższą zdolnością – oferował maksymalnie 1,04 mln zł.
Chodzi o symulację prowadzoną od stycznia 2024 r. dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Założono, że kredytobiorcy dysponują łącznie 15 tys. zł miesięcznie. 29-letnia kobieta pracuje na umowie o pracę na czas nieokreślony i uzyskuje 8 tys. zł netto, a jej 32-letni partner ma analogiczną sytuację zawodową, lecz nieco niższe dochody – 7 tys. zł miesięcznie.
Po zestawieniu tych danych ze średnimi cenami ofertowymi odnotowanymi przez Narodowy Bank Polski w II kw. 2026 r., przeciętny kredyt mieszkaniowy dostępny dla tej modelowej rodziny – przy 20-procentowym wkładzie własnym – pozwalał na zakup mieszkania z rynku pierwotnego o powierzchni 86,7 mkw. To o 1,3 mkw. mniej niż trzy miesiące wcześniej, ale wciąż nieco więcej (+1,4 mkw.) niż przed rokiem. W ujęciu dwuletnim, gdy zdolność kredytowa dopiero zaczynała rosnąć, wskaźnik ten był wyższy o 9,4 mkw.
Dla rynku wtórnego, ze względu na wyższą średnią cenę transakcyjną, wskaźnik był niższy. W II kw. 2026 r. – po trzech kwartałach przerwy – średnia ponownie przekroczyła 19 tys. zł/mkw., a dostępna powierzchnia wyniosła 76,3 mkw. Oznaczało to spadek o 0,3 mkw. k/k przy jednoczesnym wzroście o 0,3 mkw. rok do roku. Dane te dotyczą całej Warszawy.
W ujęciu dzielnicowym – według danych SonarHome.pl dla rynku wtórnego – przeciętne ceny ofertowe w sierpniu 2026 r. mieściły się w przedziale od niespełna 13 tys. zł/mkw. na Białołęce do 20,6 tys. zł/mkw. w Śródmieściu. Przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego oraz przeciętnej, maksymalnej zdolności kredytowej odnotowanej w sierpniu 2026 r., osiągalny metraż wahał się od 70 mkw. w Śródmieściu do ok. 113 mkw. na Białołęce.
Choć przeciętna zdolność kredytowa wystarcza obecnie na wyraźnie większy metraż niż dwa lata temu, deweloperzy nadal realizują znacznie mniejsze mieszkania, a trend ten z roku na rok utrzymuje się. Uwzględniając ponad 46,4 tys. lokali w budynkach wielorodzinnych oddanych przez deweloperów do użytku w I poł. 2026 r., średnia powierzchnia wyniosła 51,4 mkw., czyli o 0,4 mkw. więcej niż w analogicznym okresie 2025 r. W samym II kw. 2026 r. było to przeciętnie 51,3 mkw. – tyle samo co rok wcześniej i o 0,3 mkw. mniej niż w analogicznym okresie 2024 r.
Silniej kurczenie się metraży widać w segmencie domów jednorodzinnych. W I poł. 2026 r. miały one przeciętnie 127,2 mkw., czyli o 0,7 mkw. mniej niż w I poł. 2026 r. W samym II kw. 2026 r. GUS odnotował natomiast 125,3 mkw. – o 3,7 mkw. mniej niż rok wcześniej o tej porze.
Podsumowując, wrzesień 2026 r. przyniósł obniżenie przeciętnej zdolności kredytowej, choć poziom nadal pozostaje wyższy niż rok temu. W efekcie, przy rosnących cenach nieruchomości, dostępny metraż liczony dla modelowego gospodarstwa domowego jest mniejszy niż kilka miesięcy wcześniej, a zróżnicowanie cen w dzielnicach Warszawy istotnie wpływa na potencjalną powierzchnię zakupu. Równolegle dane o oddawanych do użytku nieruchomościach wskazują na utrzymujące się relatywnie niewielkie metraże, szczególnie widoczne w przypadku domów jednorodzinnych.