Zakup mieszkania na kredyt a najem: co pokazują dane z ostatniego roku?
Mimo że – za sprawą ponownie rosnących cen mieszkań – na wkład własny trzeba dziś przeznaczać więcej niż rok temu, jednocześnie wyraźnie tańsze kredyty mieszkaniowe powodują, że łączny koszt zakupu lokalu może być niższy niż przed rokiem. W analizie policzono, jak na przestrzeni 25 lat wypada zakup mieszkania finansowany kredytem w porównaniu z czynszem płaconym za wynajmowane mieszkanie.
Zakup mieszkania, szczególnie pierwszego, to decyzja, w której emocje często ścierają się z kalkulacją. Na potrzeby wyliczeń pominięto jednak aspekt sentymentalny i skupiono się wyłącznie na rynkowej matematyce. Zestawiono dwa scenariusze: koszty związane z nabyciem nieruchomości oraz środki, które co miesiąc – bez możliwości odzyskania – trafiają do właściciela wynajmowanego lokalu.
Zaznaczono jednocześnie, że świadomie pominięto część kosztów ponoszonych na starcie, jeszcze przed odbiorem kluczy, takich jak taksa notarialna, opłaty sądowe, prowizja pośrednika czy podatek PCC. Elementy te istotnie podnoszą łączny wydatek, zwłaszcza przy zakupach na rynku wtórnym. Poza kalkulacją pozostawiono także trudne do wyceny kwestie, m.in. większą swobodę zmiany miejsca zamieszkania i mniejszą odpowiedzialność za lokal po stronie najemcy, a także fakt ostatecznego dojścia do własności w przypadku zakupu – zarówno za gotówkę, jak i z kredytem.
Jeśli chodzi o zmiany na rynku w ciągu roku, sytuacja wygląda inaczej niż przed rokiem: o spadkach cen mieszkań nie ma mowy. Ostatnie trzy kwartały przyniosły powrót trendu wzrostowego w aktach notarialnych, choć w I kw. 2026 r. dynamika wyraźnie osłabła. Według danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium, średnie ceny metra kwadratowego dla 50-metrowych mieszkań w sześciu największych miastach mieściły się w przedziale od niespełna 9,5 tys. zł w Łodzi, przez blisko 14 tys. zł w Krakowie, po 15,4 tys. zł w Warszawie.
Najmocniej drożały przy tym najpopularniejsze lokale o powierzchni 35–60 mkw. Dziewięć miesięcy podwyżek – złagodzonych obniżkami z pierwszej połowy 2025 r. – sprawiło, że w ujęciu rocznym w aktach notarialnych zapisywano przeciętnie od 7,4 proc. (Łódź) do 9,4 proc. więcej niż w I kw. 2025 r. Odmienny obraz wyłania się w perspektywie trzyletniej, obejmującej okres zapowiedzi, wdrażania i realizacji programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. W pierwszych trzech miesiącach 2026 r. za kawalerki płacono średnio od ok. 33 proc. (Gdańsk i Lublin) do blisko 48 proc. (Kraków) więcej niż w I kw. 2023 r., a nominalnie wzrosty sięgały ponad 4900 zł/mkw. na rynku warszawskim.
Pierwsza połowa 2026 r., a w szczególności I kw. 2026 r., przebiegała natomiast pod znakiem spadków na rynku najmu. Stawki widoczne w ogłoszeniach w największych miastach były w konsekwencji nieco niższe niż przed rokiem. Wyjątkiem pozostaje Łódź, gdzie odnotowano wzrost o 3,2 proc. r/r, oceniany jednak w kategoriach stabilizacji.
W skali trzech lat również można mówić o stabilizacji: względem 2023 r. czynsze w ogłoszeniach wzrosły średnio od niespełna 4 proc. we Wrocławiu i Krakowie do 12 proc. w Poznaniu. Zwrócono przy tym uwagę, że już w 2023 r. stawki były podbite i znajdowały się na wyraźnym szczycie po wybuchu wojny w Ukrainie w lutym 2022 r.
W przypadku zakupu za gotówkę – inaczej niż wskazywano przed rokiem – w ostatnich 12 miesiącach, ze względu na powrót wzrostów cen transakcyjnych, wzrosła liczba miesięcznych czynszów, które odpowiadają przeciętnej cenie 50-metrowego mieszkania. Według zestawienia „Koszt zakupu mieszkania za gotówkę w stosunku do liczby miesięcznych czynszów” w I kw. 2026 r. wartości wyniosły: Warszawa 198 (w I kw. 2025 r. 179; I kw. 2024 r. 176; I kw. 2023 r. 149; I kw. 2022 r. 189), Poznań 202 (196; 197; 169; 198), Łódź 201 (193; 200; 155; 177), Kraków 225 (204; 201; 171; 221), Wrocław 211 (191; 187; 149; 180), Gdańsk 197 (186; 189; 167; 205). Dane podano według średnich cen ofertowych najmu i średnich cen transakcyjnych mieszkań w I kw. 2026 r.; źródło: Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium i Otodom Analytics.
Zestawienie pokazuje, że najszybciej wydatek na zakup 50-metrowego lokalu „zwraca się” w Gdańsku, gdzie jego koszt odpowiada 197 miesięcznym czynszom, czyli blisko 16,5 roku. To o 1,5 roku (17 miesięcy) więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Bardzo zbliżony wynik odnotowano w Warszawie – 198 czynszów. Tak jak przed rokiem, najwyższa liczba czynszów odpowiadająca cenie przeciętnego 50-metrowego mieszkania dotyczyła Krakowa (225).
Podsumowując, w ostatnim roku ceny mieszkań wróciły do wzrostów, podczas gdy rynek najmu w I połowie 2026 r. notował spadki stawek w ogłoszeniach w większości dużych miast. W efekcie wzrosła liczba czynszów odpowiadająca cenie zakupu mieszkania za gotówkę, a różnice pomiędzy miastami pozostają wyraźne, z najwyższą relacją w Krakowie i najniższą w Gdańsku.