Hipoteki w I kw. 2026 r.: rekordowa jakość spłat, ale w tle wciąż „franki” i kurczący się portfel
Kredyty hipoteczne w Polsce pozostają rynkiem pełnym paradoksów, którego trudno opisać bez słowa „ale”. Dobrym przykładem jest I kwartał 2026 r., gdy sprzedano ponad 73 tys. kredytów na nienotowaną wcześniej kwotę 13,6 mld zł, jednak istotną część tego wyniku stanowiły refinansowania. Swoje „ale” ma również jakość spłat – w danych za styczeń–marzec 2026 r. znów widać rekord, który napawa optymizmem.
Kredytodawcy są zobowiązani do cyklicznego raportowania nadzorowi oraz bankowi centralnemu kondycji portfeli kredytowych. W tych sprawozdaniach jednym z kluczowych parametrów jest jakość w ujęciu ryzyka kredytowego – czyli podział aktywnych umów na obsługiwane bez zakłóceń oraz te, przy których pojawiają się mniejsze lub większe wątpliwości co do dalszej spłaty. Za kredyty zagrożone uznaje się zobowiązania, w których wystąpiły istotne opóźnienia w regulowaniu długu. W segmencie złotowych kredytów hipotecznych udział takich umów od kilku kwartałów konsekwentnie zniżkuje do kolejnych historycznych minimów.
Na koniec I kw. 2026 r. ponownie udało się przebić wcześniejsze poziomy. Udział kredytów zagrożonych w portfelu hipotek w złotych wyniósł 1,11 proc. Przy pewnym uproszczeniu zasad klasyfikacji można to ująć tak: z każdych 100 tys. zł pożyczonych przez banki na mieszkania, do kategorii „poważny problem ze spłatą” trafia jedynie 1110 zł. Dokładnie trzy lata wcześniej wskaźnik ten był ponad dwukrotnie wyższy.
Ten bardzo dobry obraz złotowych hipotek kontrastuje jednak z sytuacją pozostałości po kredytach frankowych. Około 12,5 proc. hipotek CHF znajduje się w kategorii zagrożonych, co jest wynikiem słabszym niż obecne wskaźniki dla kredytów gotówkowych według metodologii BIK, gdzie analizuje się odsetek rachunków z opóźnieniem przekraczającym 90 dni. Na przebieg wskaźnika dla hipotek frankowych w największym stopniu wpłynęły spory sądowe między klientami a bankami: portfel szybko tracił na jakości, ponieważ część kredytobiorców po złożeniu pozwu wstrzymywała spłatę (rósł licznik), a jednocześnie malała wartość aktywnych umów (kurczył się mianownik).
Wyraźnie lepiej prezentują się wyniki pozostałych walutowych kredytów mieszkaniowych. W ich przypadku kredyty zagrożone (EUR i pozostałe waluty) odpowiadają za 2,24 proc. portfela, a wskaźnik obniżył się o 0,04 pp. w porównaniu z końcem 2025 r.
Wskaźniki jakości spłat pokazują, że Polacy obsługują swoje mieszkaniowe zobowiązania bardzo rzetelnie. Jednocześnie jednak długi te są spłacane szybciej, niż zaciągane są nowe – i mimo rekordowych wyników sprzedaży, liczba aktywnych kredytów hipotecznych spada. Na koniec I kwartału 2026 r. czynnych umów było 2,14 mln. W 2021 r., czyli w szczytowym momencie dla krajowego rynku, aktywnych kontraktów było 2,54 mln. Oznacza to, że w ciągu 5 lat ubyło 400 tys. kredytów hipotecznych. Rynek kurczy się ilościowo, a trend ten nie wykazuje oznak odwrócenia – w pierwszych trzech miesiącach 2026 r. portfel zmniejszył się o kolejne prawie 9 tys. umów.
Skraca się również cykl życia przeciętnego kredytu mieszkaniowego. Jeszcze ok. dekadę temu, według szacunków ZBP, było to ok. 17 lat, a później wskazywano na 12–14 lat. Podczas ostatniej konferencji prasowej Związku Banków Polskich przekazano, że zgodnie z najnowszymi informacjami Biura Informacji Kredytowej oraz samych banków, średni okres spłaty hipoteki wynosi już tylko 9 lat. Kredytobiorcy w Polsce nie tylko chętnie nadpłacają zadłużenie, ale też aktywnie zarządzają kredytami, przenosząc je pomiędzy bankami, co dodatkowo pokazuje, że hasło o „kredytowej pętli na 30 lat” coraz słabiej oddaje rynkową rzeczywistość.
Podsumowując, I kw. 2026 r. przyniósł kolejny rekord jakości spłat złotowych hipotek, przy jednocześnie bardzo słabych wskaźnikach dla portfela CHF. Równolegle, mimo wysokiej sprzedaży, liczba aktywnych umów hipotecznych nadal spada, a przeciętny czas spłaty kredytu mieszkaniowego skraca się do 9 lat. Źródło: